I. KARAR ÖNCESİ DURUM (UYUŞMAZLIĞIN KAYNAĞI)
Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB), 24.01.2025 tarihli ve 7877 sayılı Genel Yazısı ile “Turizm Amaçlı Kiralanan Konut İzin Belgesi” alınarak yapılan konut kiralamalarının doğrudan ticari faaliyet olarak değerlendirilmesi gerektiğini tüm il defterdarlıklarına bildirmiştir. Bu görüşe göre:
- İzin belgesi sahipleri adına, belgenin düzenlendiği tarih itibarıyla ticari kazanç yönünden mükellefiyet tesis edilecek;
- Elde edilen gelirler; gelir vergisi, geçici vergi, katma değer vergisi (KDV) ve konaklama vergisine tabi tutulacaktır.
Bu idari görüş doğrultusunda, izin belgesi alarak konutunu Airbnb ve benzeri platformlar üzerinden kısa süreli kiraya veren, ancak ticari kazanç mükellefiyeti tesis ettirmeyen on binlerce kişi adına geriye dönük mükellefiyet tesis edilmiş; vergi ziyaı cezalı gelir vergisi, geçici vergi, KDV ve konaklama vergisi tarhiyatları yapılmıştır.
GİB’in bu uygulamasına karşı açılan davada, Danıştay 3. ve 7. Daireleri müşterek gerekçeli kararlarıyla (E. 2025/2792) Genel Yazı’nın yürütmesini durdurmuştur. Dairelere göre, bir konutun yalnızca günlük, haftalık veya aylık olarak kiraya verilmesi -otel, apart otel veya pansiyonculukta olduğu gibi günlük temizlik, kahvaltı, ütü gibi ek hizmetler içeren bir ticari organizasyon kurulmadıkça- gelirin niteliğini kendiliğinden ticari kazanca dönüştürmez; söz konusu gelir gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ) olarak kalmaya devam eder.
Maliye, kararın esasa ilişkin olarak kendi lehine sonuçlanacağından emin olarak ihtilaflı uygulamasını sürdürmüş ve bu YD kararına karşı Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu’na itiraz etmiştir. VDDK, 28.01.2026 tarihli ilk kararında itirazı uyuşmazlığın esasına girmeden, görev dağılımı yönünden kabul etmiş; gelir vergisi ve KDV’ye ilişkin kısmın 3. Daire’nin, konaklama vergisine ilişkin kısmın ise 7. Daire’nin görev alanında olduğunu belirterek dosyanın iki dairenin müşterek toplantısında yeniden değerlendirilmesine karar vermiştir. Bunun üzerine 3. ve 7. Daireler 08.04.2026 tarihinde müştereken toplanarak önceki YD kararını sürdürmüştür.
II. VDDK’NIN 29.06.2026 TARİHLİ KARARI
Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu, 29.06.2026 tarihli ve İtiraz No: 2026/1 sayılı kararıyla, Maliye’nin yürütmeyi durdurma kararına karşı yaptığı itirazı esastan reddetmiştir. Kurul, aşağıdaki gerekçeleri benimsemiştir:
- Konutun günlük, haftalık veya aylık olarak, daha yüksek gelir elde etme amacıyla kiraya verilmesi, tek başına gelirin hukuki niteliğini değiştirmez ve otomatik olarak ticari kazanç doğurmaz.
- Gelirin ticari kazanç sayılabilmesi için, otelcilik/pansiyonculuk faaliyetlerine benzer şekilde günlük temizlik, kahvaltı, ütü gibi ek hizmetler sunan bir ticari organizasyonun fiilen kurulmuş olması gerekir.
- “Turizm Amaçlı Kiralanan Konut İzin Belgesi” alınmış olması, tek başına ticari kazanç niteliğinin belirlenmesinde belirleyici bir kriter değildir; belirleyici olan, faaliyetin fiilen yürütülme biçimi ve sunulan hizmetlerin kapsamıdır.
Bu değerlendirme sonucunda Kurul, Danıştay 3. ve 7. Daireleri’nin müşterek YD kararını onamış ve GİB’in 24.01.2025 tarihli Genel Yazısı’na dayanan idari uygulamanın yürütmesinin durdurulmasına devam edilmesine karar vermiştir.
III. GÜNCEL DURUM VE HUKUKİ SONUÇLARI
VDDK’nın 29.06.2026 tarihli kararı ile birlikte, GİB’in 24.01.2025 tarihli Genel Yazısı’na dayanan idari uygulamanın yürütmesinin durdurulması kararı kesinleşmiştir. Bunun pratik ve hukuki sonuçları şu şekilde özetlenebilir:
- Airbnb ve benzeri platformlar üzerinden yapılan kısa süreli konut kiralamaları -ek ticari hizmet sunulmadığı sürece- gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ) kapsamında yalnızca gelir vergisine tabi tutulacak; ticari kazanç kapsamında gelir vergisi, geçici vergi, KDV ve konaklama vergisi uygulanmayacaktır.
- Karar, bir itirazın reddine ilişkin olup niteliği itibarıyla bir yürütmeyi durdurma (YD) kararının kesinleşmesidir; GİB’in Genel Yazısı’nın iptali istemine ilişkin esas hakkındaki nihai karar, Danıştay 3. ve 7. Daireleri tarafından ayrıca verilecektir. Dolayısıyla uyuşmazlık, usuli anlamda nihayete ermiş değildir; ancak mevcut gerekçeler esas hakkındaki yargılamanın yönüne ilişkin güçlü bir emare oluşturmaktadır.
- Karar, daha önce vergi ziyaı cezalı gelir vergisi, geçici vergi, KDV ve konaklama vergisi tarhiyatına muhatap olan mükellefler bakımından itiraz/dava süreçlerinde emsal teşkil edebilecek niteliktedir.
IV. DEĞERLENDİRME
Karar, kısa süreli konut kiralamacılığı yapan geniş bir mükellef kitlesi bakımından önemli bir mali yük riskini bertaraf etmesi nedeniyle güncel ve yaygın ilgi uyandıran bir gelişmedir.